VALUATION SOP · 價格評估方法論

永慶大同微笑服務團隊透天價格評估教學：土地價值＋建物產值，算出雙方都能接受的價格

TL;DR 這頁在講什麼

透天因為面寬差異大，無法直接比價。本頁教一套可驗算的價格評估法：總造價 ÷ 結構年限 × 剩餘年限＋土地價值＋最低產值 5%，最後依土地行情 ±5%～8% 調整。公式透明、屋主聽得懂，也不會脫離行情——並附互動試算器與「接高價可以、估高價不行」的接案原則。

SEC.01

互動試算器：把你的物件數字丟進來

透天／大樓價格評估試算 LIVE CALC

建物總坪數（坪）

每坪造價（萬）

建物類型（結構年限）

已使用年數（年）

土地價值（萬）

最低產值算法

① 總造價坪數 × 每坪造價—

② 每年折舊額總造價 ÷ 結構年限—

③ 剩餘建物價值剩餘年限 × 每年折舊—

④ 最低產值不論屋齡多老都保留—

④ 土地價值—

基準評估值（③＋④）—

⚠ 已使用年數已達結構年限，建物折舊價值歸零，僅保留最低產值＋土地價值。

⑤ 行情調整後區間（±5%～8%）

保守 −8%

—

萬

基準值

—

萬

積極＋8%

—

萬

常用溝通區間（±5%）：—

試算結果為溝通基準值，實際仍應搭配實價登錄成交行情、面寬臨路條件與屋況綜合判斷。

👉 小結：把數字攤在屋主面前一步一步算，比一句「我幫你努力賣」有說服力得多——這就是可以被檢驗的價格評估方法。

SEC.02

透天為什麼不能直接比價？

同一排透天，即使建坪與地坪完全一樣，只要面寬不同——例如一戶面寬 10 米、一戶面寬 30 米——價格差距就可能相當大。買方拿隔壁成交價來殺、屋主拿隔壁開價來撐，兩邊都覺得自己有依據，但其實都在比不能比的東西。

這種情況下，房仲不能只丟一句「行情大概多少」，而要把價格拆成「土地價值」與「建物產值」兩塊，建立一個屋主與買方都能檢驗、都能接受的價格評估邏輯。價格怎麼來的講得清楚，談判才有共同基礎。

👉 小結：透天比的不是「一戶對一戶」，而是「土地值多少＋建物還剩多少產值」。拆開算，才有共同語言。

SEC.03

價格評估的標準基準是什麼？

項目	基準說明
透天建物結構	RC（鋼筋混凝土）使用年限以 50 年計
大樓建物結構	RC 使用年限以 80 年計
每坪造價	常用區間 13～20 萬／坪，起手先取中間值 15 萬
最低建物產值	至少 5%——不論屋齡多老都保留，建物能用就有產值
土地價值修正	依當地行情強弱，可 ±5%～8% 調整

👉 小結：透天 RC 算 50 年、大樓 RC 算 80 年、造價抓 13～20 萬取中間、老屋至少留 5% 產值——四個基準記熟，價格評估就有骨架。

SEC.04

價格評估演算法五步驟怎麼跑？

範例條件：建物總坪數 100 坪、每坪造價取中間值 15 萬（區間 13～20 萬）、已使用 20 年、透天 RC 結構年限 50 年、土地價值 50 萬。

計算總造價

100 坪 × 15 萬/坪＝ 1,500 萬

計算每年折舊額

1,500 萬 ÷ 50 年＝每年折舊 30 萬

計算剩餘建物價值

剩餘 30 年 × 每年 30 萬＝ 900 萬

剩餘年限＝結構年限 50 年 − 已使用 20 年＝30 年。

加上土地價值與最低產值

900 萬＋ 50 萬(土地) ＋ 50 萬(最低產值) ＝ 1,000 萬

最低產值此例取固定 50 萬基本值；另一種算法是總造價 × 5%（1,500 萬 × 5% ＝ 75 萬），兩者擇一使用，對外溝通取整數比較好講。

依土地行情 ±5%～8% 調整

1,000 萬 × (−5% ～＋8%) ＝約 950 ～ 1,080 萬

行情強的區段往上取、行情弱的區段往下取，幅度控制在 5%～8% 之內，不會脫離市場。

👉 小結：五步驟＝總造價 → 年折舊 → 剩餘建物價值 → 加土地與最低產值 → 行情微調。算法簡單、透明，屋主容易理解，也不易與行情脫節。

SEC.05

大樓與醫療院所這種特殊建物怎麼估？

大樓：同一條公式，年限改 80 年

大樓 RC 結構使用年限以 80 年 計，折舊邏輯與透天完全相同：

殘值＝ (現造價 ÷ 年限 × 剩餘年限) ＋最低產值 5% ＋土地價值

醫療院所與大坪數建物：先推基準值，再談行情

當建坪達五、六百坪，因為用途特殊、市場成交少，常常找不到可比的成交參考點。這時就用上面的公式先推出一個基準評估值，再以土地行情 ±5%～8% 調整，作為與客人溝通的基礎值——價格評估過程有公式、有依據，說服力自然出來。

👉 小結：愈是沒有行情可比的物件，愈需要公式。公式給你基準值，行情修正給你彈性空間。

SEC.06

接案原則：接高價可以，估高價不行

✓ OK — 可以接高價

尊重屋主的開價權

開價是屋主的決定，屋主想開高一點試水溫，可以尊重、可以接。房仲的工作是把市場真實回饋帶回來，讓屋主自己修正。

✕ NG — 不可估高價

價格評估建議必須有依據

房仲提供的「價格評估建議」要合理、算得出來。若為了迎合屋主而刻意高估，物件往往賣不掉，最終屋主會把氣出在仲介身上，賠掉的是自己的口碑。

「接高價可以，估高價不行；
讓屋主信任你的專業，勝過討好一時。」

👉 小結：開價權還給屋主，價格評估權留給專業。兩件事分清楚，委託才走得長遠。

SEC.07

簡化公式整理（方便背誦）

價格評估＝ (總造價 ÷ 年限 × 剩餘年限) ＋土地價值＋最低產值(5%)

總造價 ＝建坪 × 每坪造價（13～20 萬，起手取 15 萬）
年限＝透天 RC 50 年／大樓 RC 80 年
剩餘年限 ＝年限 − 已使用年數
最低產值 ＝總造價 × 5%（或固定加 50 萬），屋齡再老都保留
行情修正 ＝最後依土地行情 ±5%～8% 調整

SEC.08

同業最常問的六個問題

透天為什麼不能直接用隔壁的成交價來比？

同一排透天即使建坪、地坪一樣，只要面寬不同（例如 10 米與 30 米），價格差距就可能相當大，直接比價會失真。因此要改用「土地價值＋建物產值」拆開來估，建立屋主與買方都能接受的價格評估邏輯。

每坪造價要抓多少才合理？

常用區間是每坪 13 萬到 20 萬，實務上先取中間值 15 萬當起手基準，再依建物等級、屋況與地區調整。

屋齡超過結構年限，建物價值就歸零嗎？

不會歸零。不論屋齡多老，建物至少保留 5% 的最低產值，因為只要建物還能使用，就仍有實際產值存在。

大樓和透天的價格評估方法差在哪裡？

公式相同，差在結構使用年限：透天 RC 結構以 50 年計，大樓 RC 結構以 80 年計。殘值一樣是現造價除以年限乘上剩餘年限，加最低產值 5% 與土地價值。

屋主想開的價比估出來的高很多，要怎麼處理？

接高價可以，估高價不行。開價是屋主的權利，可以尊重；但房仲提供的價格評估建議必須合理有依據。若為了迎合屋主而高估，物件往往賣不掉，最後屋主會把氣出在仲介身上，反而傷口碑。

醫療院所這種特殊建物要怎麼估？

建坪五、六百坪的特殊用途建物市場成交少、難找參考點，可先用「總造價÷年限×剩餘年限＋最低產值＋土地價值」推出基準值，再以土地行情 ±5%～8% 調整，作為與客人溝通的基礎。

建物總坪數	—	每坪造價	—
建物類型	—	已使用年數	—
剩餘年限	—	土地價值	—
最低產值算法	—